Wohneigentum · Vorsorge · ETF
Mieten oder Kaufen in der Schweiz
Die ehrliche Rechnung inklusive Mieten plus Investieren, mit zwei Rechnern
Aktualisiert am 3. November 2026 · Lesezeit ca. 15 Minuten · von Helga Baechler, zertifizierte Vermögensberaterin IAF
Mieten oder kaufen in der Schweiz? Kaum eine Geldfrage wird so hitzig diskutiert. Ich rechne beide Wege ehrlich durch, auch die oft vergessene Variante Mieten und die Differenz investieren.
Was lohnt sich mehr, mieten oder kaufen?
Rein finanziell liegen Kaufen und Mieten plus Investieren oft näher beieinander, als beide Lager behaupten. Kaufen gewinnt meist bei langer Haltedauer, tiefen Zinsen und steigenden Immobilienpreisen, Mieten plus ETF-Sparplan bei Flexibilität und konsequentem Investieren der Differenz.
Nach dem Kauf sinken die baren Wohnkosten meist unter die alte Miete. Entscheidend sind am Ende deine Disziplin und dein Lebensplan.
Mieten oder kaufen: Der Denkfehler in beiden Lagern
«Miete ist rausgeworfenes Geld» stimmt nicht. Mit der Miete kaufst du Wohnen, ohne Unterhaltsrisiko und ohne gebundenes Kapital.
Wohneigentum ist aber auch nicht gratis. Eigentümerinnen zahlen Zins, Unterhalt, Nebenkosten und Versicherungen und verzichten auf die Rendite, die ihr Erspartes im Depot bringen würde.
| Begriff | Einfach erklärt |
|---|---|
| Opportunitätskosten | Was dein Geld woanders verdient hätte. CHF 200’000 im Haus können nicht gleichzeitig im ETF-Depot arbeiten. |
| Tragbarkeit | Der Sicherheitscheck der Bank. Sie rechnet mit ca. 5 % Zins, die Wohnkosten dürfen dann höchstens etwa einen Drittel deines Einkommens ausmachen. |
| Amortisation | Das Abzahlen der Hypothek. Den Teil über 65 % des Kaufpreises zahlst du innert 15 Jahren zurück. |
Beispielrechnung: Haus für CHF 1 Mio. oder Miete für CHF 3’000
Zur Wahl stehen ein Einfamilienhaus auf dem Land für CHF 1’000’000 oder eine 4.5-Zimmer-Mietwohnung in der Stadt für CHF 3’000 pro Monat. Fürs Kaufen brauchst du 20 % Eigenkapital, also CHF 200’000, und eine Hypothek über CHF 800’000.
| Jährliche Kosten | Kaufen | Mieten + investieren |
|---|---|---|
| Hypothekarzins (Beispiel 1.5 %, aktuelle 10-jährige Festhypotheken ca. 1.5 bis 2 %) | CHF 12’000 | entfällt |
| Unterhalt und Rückstellungen (Faustregel 1 % vom Wert) | CHF 10’000 | entfällt |
| Nebenkosten, Versicherungen, Gebühren | CHF 3’000 | in Miete enthalten |
| Opportunitätskosten aufs Eigenkapital (200’000 zu 5 %) | CHF 10’000 | entfällt |
| Miete 4.5-Zimmer-Wohnung (CHF 3’000 pro Monat) | entfällt | CHF 36’000 |
| Total pro Jahr | CHF 35’000 | CHF 36’000 |
Vereinfachtes Beispiel mit gerundeten Annahmen, Stand August 2026, ohne Steuern und Amortisation. Deine Zahlen können je nach Region, Zins und Objekt deutlich abweichen.
Hier gewinnt das Haus knapp, sogar mit Opportunitätskosten und Rückstellungen. Die Familie auf dem Land wohnt ca. CHF 1’000 pro Jahr günstiger, hat mehr Platz und baut Eigentum auf.
Die Rechnung kippt schnell
- Steigt der Immobilienwert: Die ganze Wertsteigerung gehört der Eigentümerin, obwohl sie nur einen Fünftel selbst bezahlt hat.
- Steigen die Zinsen von 1.5 auf 3 %: Die Zinskosten verdoppeln sich, und die Mieterin liegt vorne, wenn sie die Differenz wirklich investiert.
Kaufen heisst, mit viel geliehenem Geld auf Schweizer Immobilien zu setzen, und du sparst mit der Hypothek automatisch mit. Mieten und investieren heisst, auf die Firmen der Welt zu setzen. Das Sparen organisierst du selbst, zum Beispiel mit meinem Money System.
Mieten oder kaufen in der Schweiz: Die wichtigsten Regeln
| Thema | Was gilt |
|---|---|
| Eigenkapital | Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % «echtes» Geld, nicht aus der Pensionskasse. |
| Tragbarkeit | Kalkulatorischer Zins ca. 5 %, Wohnkosten höchstens etwa ein Drittel des Einkommens. Bei CHF 1 Mio. Kaufpreis und 20 % Eigenkapital brauchst du mindestens ca. CHF 185’000 Haushaltseinkommen. |
| Amortisation | Die zweite Hypothek (über 65 % Belehnung) muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Gut für die Disziplin, schlecht für die Flexibilität. |
| Pensionskasse | Vorbezug möglich, reisst aber ein Loch in die Altersvorsorge. Details weiter unten. |
| Säule 3a | 3a-Guthaben darf für selbstbewohntes Eigentum bezogen werden. |
| Eigenmietwert | 2025 vom Stimmvolk abgeschafft, der Bundesrat hat den Wechsel auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Danach fallen im Gegenzug die meisten Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt weg. Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln. |
Was dein PK-Geld sonst kann, liest du bei Freizügigkeit und Pensionskasse splitten. Wie du dein 3a-Geld bis zum Kauf am besten anlegst, zeigt Säule 3a wechseln.
Tragbarkeit berechnen: Kannst du dir das Haus leisten?
Bevor du wählen kannst, muss die Bank Ja sagen. Sie rechnet mit ca. 5 % Zins statt der aktuellen Zinsen, plus Amortisation der zweiten Hypothek und 1 % Unterhalt. Teste es mit deinen Zahlen.
Tragbarkeits-Rechner
So rechnet die Bank, vereinfacht nach den üblichen Regeln.
Vereinfachtes Modell mit 5 % kalkulatorischem Zins, Amortisation der 2. Hypothek über 15 Jahre und 1 % Unterhalt. Jede Bank rechnet im Detail anders, massgebend ist ihre individuelle Prüfung. Keine Finanzierungsberatung.
Das zeigt der Rechner
- Tragbarkeit ist oft die härtere Hürde: Die Bank rechnet mit 5 % statt mit den aktuellen 1.5 bis 2 %.
- Jeder Eigenkapital-Franken wirkt doppelt: Er senkt die Hypothek und damit Zins und Amortisation. Darum lohnt sich die Fokus-Sparphase.
Pensionskasse für den Hauskauf: Lohnt sich der Vorbezug?
Der Standard-Rat lautet «Finger weg vom PK-Geld». Er stammt aber aus einer Zeit, in der die Kasse aus jedem Franken deutlich mehr Rente machte.
Der Umwandlungssatz bestimmt, wie viel Rente du pro Franken Kapital bekommst. Im Obligatorium sind es 6.8 %, im Schnitt liegt er heute aber bei ca. 5.2 %. Aus CHF 100’000 werden so ca. CHF 5’200 Rente pro Jahr, du musst ca. 19 Jahre Rente beziehen (bis etwa 84), bis dein Kapital zurückgeflossen ist.
| CHF 100’000 aus der 2. Säule | In der Kasse lassen | Für den Hauskauf vorbeziehen |
|---|---|---|
| Jährlicher Nutzen | ca. CHF 5’200 Rente (Umwandlungssatz 5.2 %) | ca. CHF 1’500 bis 2’000 gesparter Hypothekarzins |
| Kapital | wird über die Rentenjahre aufgebraucht | bleibt als dein Anteil am Haus bestehen |
| Steuern | Rente voll als Einkommen steuerbar | einmalige Kapitalauszahlungssteuer zum reduzierten Vorsorgetarif |
| Vererbbar | in der Regel nein, je nach Reglement fliessen Hinterlassenenrenten | ja, als Teil der Immobilie |
| Pluspunkt | lebenslange Rente, auch wenn du 95 wirst | tiefere Hypothek, bessere Tragbarkeit, oft wird der Kauf erst so möglich |
Vereinfachtes Beispiel. Umwandlungssatz-Durchschnitt gemäss Swisscanto-Pensionskassenstudie 2026 (5.26 % für 2025, sinkend), Hypothekarzins 1.5 bis 2 %, Stand August 2026.
Die Rente ist auf den ersten Blick höher, wird aber aus deinem eigenen Kapital bezahlt. Der vorbezogene Franken spart ab dem ersten Tag Zins, hilft bei der Tragbarkeit und bleibt als Eigentum bestehen. Je tiefer der Umwandlungssatz, desto stärker dieses Argument.
Vorbezug lohnt sich eher
wenn- ohne PK-Geld kein Kauf möglich wäre
- deine Kasse einen tiefen umhüllenden Umwandlungssatz hat
- der Kauf lange vor der Pension liegt
Vorbezug eher nicht
wenn- du kurz vor der Pensionierung stehst
- deine Kasse überdurchschnittlich verzinst und einen hohen Satz bietet (2025 im Schnitt rekordhohe 4.3 %, für die Zukunft nicht garantiert)
Bevor du PK-Geld anfasst
- 10-%-Regel: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen aus echtem Sparvermögen kommen.
- Spielregeln: Mindestens CHF 20’000 pro Bezug, alle fünf Jahre, bis drei Jahre vor der Pensionierung, ab 50 nur begrenzt.
- Steuer: Die Kapitalauszahlungssteuer wird sofort fällig. Zahlst du zurück, bekommst du sie auf Antrag zurück.
- Risikoleistungen: Je nach Kasse sinken die Leistungen bei Tod und Invalidität. Reglement lesen.
- Einkäufe blockiert: PK-Einkäufe sind erst wieder möglich, wenn der Vorbezug zurückbezahlt ist.
- Mittelweg Verpfändung: Das Kapital bleibt in der Kasse, Rente und Risikoleistungen bleiben, keine Steuer. Dafür bleibt die Hypothek höher.
Mieten oder kaufen im Alter und in der Rente
Was im Alter fürs Eigenheim spricht
- Keine Kündigung: Dich trifft keine Eigenbedarfs- oder Sanierungskündigung, du musst mit 75 keine neue Wohnung suchen.
- Wohnen unter Marktmiete: Wer vor 30 Jahren gekauft und viel abbezahlt hat, zahlt oft nur noch Zins auf den Rest plus Unterhalt.
- Inflationsschutz: Der Wert steigt meist mit Preisen und Mieten, die Wohnkosten bleiben mit einer Festhypothek planbar.
- Heimat und Erbe: Kein Renditeargument, aber ein Lebensargument.
Die Gegenrechnung gehört dazu. Die Bank prüft die Tragbarkeit bei der Pensionierung mit dem tieferen Renteneinkommen neu, darum musst du die Hypothek rechtzeitig verkleinern. Und der Unterhalt macht keine Alterspause.
So könnte die Rente konkret aussehen
Beispiel mit AHV-Rente von ca. CHF 1’900 (Maximalrente etwa CHF 2’500) und PK-Rente von CHF 2’000, zusammen CHF 3’900 pro Monat.
| In der Rente, pro Monat | Eigentümerin | Mieterin mit Depot |
|---|---|---|
| AHV + Pensionskasse | CHF 3’900 | CHF 3’900 |
| Wohnkosten | ca. CHF 1’200 (Zins auf Resthypothek + Unterhalt) | ca. CHF 2’400 Miete |
| Einkommen aus dem Depot | + CHF 500 (kleineres Depot) | + CHF 2’000 (grosses Depot, z.B. Dividenden) |
| Frei verfügbar | ca. CHF 3’200 | ca. CHF 3’500 |
Vereinfachtes Beispiel, gerundet, ohne Steuern. Deine AHV schätzt du mit AHV-Rente berechnen.
Beide Wege funktionieren, aber auf verschiedenen Pfeilern. Die Eigentümerin lebt von tiefen Wohnkosten, die Mieterin von ihrem grossen Depot, siehe Dividenden-ETF für die Rente.
Riskant wird es mit hoher Miete und ohne Depot. Dann bleiben von CHF 3’900 nur CHF 1’500 zum Leben. Ein Depot, das eine Miete trägt, entsteht nicht mit 60, sondern mit 30 oder 40.
Erben und Downsizing
Viele Häuser, die vor 30 oder 40 Jahren für ein paar hunderttausend Franken gekauft wurden, sind heute über eine Million wert. Direkte Nachkommen sind in den meisten Kantonen von der Erbschaftssteuer befreit oder zahlen sehr wenig.
Ein Haus vererbt sich aber schwieriger als ein Depot, oft muss ein Kind die anderen auszahlen. Ein Erbe darf ein Nebeneffekt sein, aber nie der Plan für die eigene Vorsorge.
Ein dritter Weg ist, mit 60 oder 70 zu verkaufen und umzuschichten.
Das Haus wird für CHF 1’400’000 verkauft, die Resthypothek von CHF 300’000 zurückbezahlt, es bleiben CHF 1’100’000.
Davon kostet die zentrale 3.5-Zimmer-Wohnung CHF 700’000, bar bezahlt und ohne Hypothek.
Die restlichen CHF 400’000 fliessen in Dividendenaktien und liefern bei ca. 3 % Ausschüttung etwa CHF 1’000 pro Monat dazu.
Beachte die kantonale Grundstückgewinnsteuer (bei langer Haltedauer meist milder, bei Ersatzkauf teils aufschiebbar). Kursgewinne bleiben im Privatvermögen steuerfrei, Dividenden sind steuerbar. Mehr dazu in meiner Dividendenstrategie und bei den besten Dividenden-ETFs.
Meine Meinung zu Mieten oder Kaufen: Warum ich fürs Kaufen bin
Ich persönlich bin fürs Kaufen. Die Vollkosten-Rechnung oben enthält zwei Posten, die nicht monatlich vom Konto gehen, die Opportunitätskosten und Rückstellungen. Schaut man auf den monatlichen Cashflow, dreht das Bild.
| Monatlicher Cashflow | Mieten | Kaufen |
|---|---|---|
| Miete | CHF 3’000 | entfällt |
| Hypothekarzins (Beispiel 1.5 % auf 800’000) | entfällt | CHF 1’000 |
| Nebenkosten und Versicherungen | inbegriffen | CHF 250 |
| Laufender Unterhalt (bar) | entfällt | CHF 400 |
| Amortisation 2. Hypothek (erste 15 Jahre) | entfällt | CHF 833, ist aber Sparen in dein Haus |
| Wohnkosten bar pro Monat | CHF 3’000 | CHF 1’650 |
| Frei für den ETF-Sparplan | entfällt | + CHF 1’350, in den ersten 15 Jahren fliessen CHF 833 davon in die Amortisation, es bleiben CHF 517 fürs Depot, danach die vollen CHF 1’350 |
Gleiches Beispielobjekt wie oben, gerundete Beispielwerte, Stand August 2026, inkl. Amortisation als eigene Zeile, ohne Steuern.
Bei den tiefen Hypothekarzinsen wohnt die Käuferin monatlich günstiger als die Mieterin. Verloren ist bei ihr nur der Zins, bei der Mieterin die ganze Miete. Haus und Depot sind für mich kein Entweder-Oder, sondern eine Reihenfolge.
Mein Weg in drei Phasen
Fokus-Sparphase. Gezielt aufs Eigenkapital sparen (20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten), mit hoher Sparquote und der Säule 3a als Ergänzung.
Kauf. Du schaffst dir tiefe Wohnkosten, im Beispiel CHF 1’650 statt CHF 3’000. Eine lange Festhypothek macht sie planbar.
Investier-Phase. Das Geld, das nicht mehr für die Miete draufgeht, fliesst per Dauerauftrag in den ETF-Sparplan. CHF 1’350 pro Monat wachsen bei 5 % Rendite über 20 Jahre auf ca. CHF 550’000.
Damit die Rechnung hält
- Rückstellungen machen: Das 40-jährige Dach kommt. Wer sie vergisst, wohnt nur scheinbar günstig.
- Zinsanstieg einplanen: Bei 3 % statt 1.5 % verdoppelt sich der Zinsposten. Eine lange Festhypothek macht die Rechnung planbar.
- Die Differenz investieren: Wer den Vorteil verkonsumiert, hat am Ende ein Haus, aber kein Depot.
- Opportunitätskosten in Phase 1: Das freie Depot pausiert weitgehend. Ich finde das verkraftbar, weil Phase 2 und 3 es zurückholen.
Fairerweise beantwortet die Vollkosten-Rechnung die Vermögensfrage über Jahrzehnte, meine Cashflow-Sicht die Alltagsfrage. Und wer die 20 % (noch) nicht hat, für den ist Mieten plus Sparplan kein Trostpreis, sondern der Weg dorthin, zum Beispiel mit 200 CHF monatlich.
Eigenkapital sparen: Säule 3a und Sparkonto
Geld, das du in wenigen Jahren für den Kauf brauchst, gehört nicht in Aktien. Dafür ist der Horizont zu kurz. Sichere Töpfe wie Sparkonto und Säule 3a sind dann die richtige Adresse, die 3a bringt unterwegs zusätzlich den Steuerabzug.
Für die 3a nutze ich digitale Lösungen mit Wertschriften, keine 3a mit Versicherung. In meinem Säule 3a Vergleich liegt finpension auf Platz 1 und findependent auf Platz 2. Wie gut du sparst, zeigt dir der Sparquote-Rechner.
finpension 3a (Platz 1): CHF 25 Bonus
findependent Säule 3a (Platz 2): CHF 2’000 zeitlich unbegrenzt gebührenfrei
neon: kostenloses Konto, CHF 10 Bonus
Zak: CHF 50 Startguthaben
Code kopieren und bei der Kontoeröffnung eingeben. *Werbung, Affiliate-Codes, für dich ohne Zusatzkosten.
Mieten plus ETF oder Kaufen: Der Vermögens-Rechner
| Vermögensmotor | Historische Grössenordnung | Entscheidender Effekt |
|---|---|---|
| Schweizer Wohneigentum | ca. 2 bis 4 % pro Jahr | Hebel. Du zahlst 20 % selbst, der Wertzuwachs aufs ganze Haus gehört dir. Dein Geld arbeitet so ca. fünffach. |
| Welt-Aktien (ETF) | ca. 6 bis 8 % pro Jahr | Zinseszins. Höhere Rendite, ungehebelt, jederzeit liquid und breit gestreut. |
Grobe historische Grössenordnungen über lange Zeiträume, regional und je nach Periode stark unterschiedlich. Keine Prognose, keine Anlageberatung.
Der ETF rendiert höher, das Haus hebelt stärker. Der Rechner gibt beiden Szenarien jeden Monat gleich viel Geld. Die Mieterin investiert Sparrate plus Eigenkapital, die Käuferin Sparrate plus Wohnkosten-Vorteil.
Mieten + ETF vs. Kaufen + ETF, rechne dein Szenario
Gleiches Monatsbudget in beiden Welten. Verschiebe die Regler und sieh, wer nach deinen Annahmen vorne liegt.
Vereinfachtes Modell mit 20 % Eigenkapital, gleichem Monatsbudget in beiden Szenarien, Nebenkosten und barem Unterhalt pauschal, ohne Amortisation, Steuern, Kauf- und Verkaufskosten. Modellrechnung, keine Prognose und keine Anlage- oder Hypothekarberatung.
Wo du mit deinem Vermögen heute stehst, zeigt dir der Vermögensrechner. Wie eine Sparrate wächst, rechnest du im ETF Sparplan Rechner durch.
Warum Reiche fast immer Immobilien besitzen
In der Schweiz sind Immobilien der grösste Vermögensteil der Haushalte. Je höher Einkommen und Vermögen, desto häufiger besitzen Menschen ein Eigenheim.
- Hebel: Für keine andere Anlage leiht dir die Bank so bereitwillig grosse Summen günstig.
- Diversifikation: Immobilien bewegen sich anders als die Börse, das macht das Vermögen ruhiger.
- Sachwert mit Ertrag: Vermietete Häuser bringen Mieteinnahmen, die mit der Teuerung mitwachsen.
- Zugang zu Kapital: Immobilien lassen sich bei der Bank hinterlegen, um frisches Geld zu leihen.
Aber Vorsicht vor dem Umkehrschluss
Oft ist es umgekehrt. Wer vermögend ist, kann sich Immobilien überhaupt erst leisten, Korrelation ist nicht Kausalität.
Wer (noch) nicht kaufen kann, holt sich Immobilien über Schweizer Immobilienfonds oder Immobilien-ETFs ins Depot. Immobilien ergänzen das ETF-Depot, sie ersetzen es nicht.
Dazu kommt eine zweite Art der Streuung. Ein Depot schützt dich vor Geldnot, ein Eigenheim vor Wohnungsnot.
Mieten oder kaufen: Was passt zu dir?
Kaufen
passt zu dir, wenn- du 10, besser 20 und mehr Jahre am selben Ort bleiben willst
- Eigenkapital und Tragbarkeit komfortabel reichen, ohne die Altersvorsorge zu plündern
- dir Gestaltungsfreiheit und Wohnsicherheit viel wert sind
- du das Zwangssparen der Amortisation als Vorteil siehst
Mieten + investieren
passt zu dir, wenn- du beruflich oder privat flexibel bleiben willst
- du die Differenz diszipliniert per Dauerauftrag investierst
- du Streuung über tausende Firmen einem Immobilien-Klumpen vorziehst
- die Kaufpreise in deiner Region in keinem vernünftigen Verhältnis zu den Mieten stehen
Vorsicht in beiden Welten
- Kaufen am Anschlag: Wer am Limit der Tragbarkeit kauft, ist verletzlich für Zinsanstiege und Lebensereignisse.
- Mieten ohne zu investieren: Die schlechteste Variante, dann fehlt am Ende beides.
Mein ehrlicher Rat ist, den Wohnentscheid zuerst als Lebensentscheid zu treffen und erst dann als Finanzentscheid. Über 30 Jahre ist die Rechnung so annahmeabhängig, dass sie fast jedes Wunschergebnis liefern kann.
Mieten und investieren: Meine Broker mit Bonus-Code
Ein ETF-Sparplan gehört in beide Szenarien. Als Mieterin ist er dein Vermögensmotor, als Käuferin füllst du damit später das Depot mit dem Wohnkosten-Vorteil.
Für absolute Anfängerinnen und Anfänger empfehle ich die Yuh App. Die Grundlagen findest du in Investieren für Anfänger in der Schweiz.
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Swissquote
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- Inklusive Schweizer Immobilienfonds fürs Depot
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Nur mit Wohnsitz in der Schweiz, nach Einzahlung von CHF 1’000. *Werbung, Affiliate-Link.
Häufige Fragen zu Mieten oder Kaufen in der Schweiz
Ab welchem Einkommen kann ich ein Haus kaufen?
Die kalkulierten Wohnkosten mit ca. 5 % Zins, Amortisation und 1 % Unterhalt dürfen höchstens etwa einen Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen. Bei CHF 1 Mio. Kaufpreis und 20 % Eigenkapital brauchst du damit mindestens ca. CHF 185’000 Haushaltseinkommen.
Wie viel Eigenkapital brauche ich in der Schweiz?
Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % ohne Pensionskassengeld. Dazu kommen Kaufnebenkosten, und die Tragbarkeit muss stimmen.
Lohnt sich Kaufen 2026?
Bei 10-jährigen Festhypotheken von ca. 1.5 bis 2 % (Stand August 2026) wohnt die Käuferin im Beispiel monatlich günstiger, CHF 1’650 statt CHF 3’000. Ob es sich für dich lohnt, hängt von Haltedauer, Preis, Zinsen und deiner Disziplin beim Investieren ab.
Ist Miete wirklich rausgeworfenes Geld?
Nein. Mit der Miete kaufst du Wohnen ohne Unterhaltsrisiko und ohne gebundenes Kapital. Rausgeworfen ist höchstens das Geld, das du als Mieterin nicht investierst, obwohl du könntest.
Soll ich Pensionskassen-Geld für den Hauskauf einsetzen?
Es kann sich lohnen, weil der Umwandlungssatz im Schnitt auf ca. 5.2 % gesunken ist. Der Vorbezug spart Zins und verbessert die Tragbarkeit. Dafür sinken Rente und je nach Kasse die Risikoleistungen, und die Kapitalauszahlungssteuer wird fällig.
Was passiert mit dem Eigenmietwert?
Das Stimmvolk hat 2025 die Abschaffung angenommen, der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Danach entfallen im Gegenzug weitgehend die Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt.
Lohnt sich Kaufen als reine Geldanlage?
Selbstbewohntes Eigentum ist zuerst Konsum plus Zwangssparen, keine Renditeanlage. Wer nur Rendite sucht, streut mit einem ETF-Depot breiter und bleibt liquider.
Fazit zu Mieten oder Kaufen in der Schweiz
Mieten oder kaufen ist kein Duell mit einem Sieger, sondern eine Wahl zwischen zwei Paketen. Kaufen bündelt Wohnsicherheit, Hebel und Zwangssparen. Mieten bündelt Flexibilität, breite Streuung und tiefere Vollkosten, verlangt aber Disziplin beim Investieren.
Das Wichtigste
Sicher schlechter ist nur Mieten ohne zu investieren, dann fehlt am Ende beides. Entscheide mit dem Leben, investiere mit System und lass dich von keinem Lager unter Druck setzen.
Weiterlesen
Quellen und Daten (Stand August 2026)
- Hypothekarzinsen: 10-jährige Festhypotheken ca. 1.5 bis 2 % gemäss Comparis. Leitzins 0 % seit Juni 2025 gemäss Schweizerischer Nationalbank.
- Immobilienpreise: Wohnimmobilienpreisindex (IMPI), Wohneigentumsquote und Vermögensstatistiken beim Bundesamt für Statistik.
- Finanzierungsregeln: Richtlinien der Schweizerischen Bankiervereinigung, die Prüfung macht jede Bank individuell.
- Eigenmietwert: Abstimmung vom September 2025 und Bundesratsentscheid vom 1. April 2026, siehe EFD.
- Pensionskasse: Umwandlungssatz 5.26 % für 2025, für Pensionierungen in fünf Jahren ca. 5.17 % gemäss Swisscanto Pensionskassenstudie 2026, Complementa 5.19 % für 2026. Mindestumwandlungssatz 6.8 %. WEF-Vorbezug gemäss BVG Art. 30c und Wohneigentumsförderungs-Verordnung.
- Aktienrenditen: Langfristige Weltaktien-Renditen gemäss Indexanbietern wie MSCI.
Keine Anlage-, Steuer- oder Hypothekarberatung. Beispielrechnungen mit vereinfachten Annahmen, Stand August 2026. Lass grosse Entscheide individuell durchrechnen. *Werbung, Affiliate-Links. Wenn du einen Code oder Link verwendest, erhalte ich unter Umständen eine kleine Provision, für dich ändert sich am Preis nichts.
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MKT_LIEBEFINANZEN
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Guter Artikel, danke!
Hinweis: Die Amortisation wird in der Regel über Säule 3A gemacht. Dieses Geld kann (und sollte) auch in Fonds investiert werden. Die Auswahl ist zwar stark limitiert, aber 100% Aktienanteil sind möglich. Und damit ist die Amortisation deutlich schneller als in 15 Jahren erledigt.
Du erwähnst auch den Hebel auf die Wertsteigerung der Immobilie: Dieser wird meist massiv unterschätzt, da mit bis zu 80% Fremdkapital gearbeitet wird, also 1% Wertsteigerung = 5% Rendite auf dem “gebundenen” Kapital. Natürlich ist das Risiko beidseitig, sinkt der Wert der Immobile, dann zieht der Hebel auch.
Noch etwas: Zinssteigerungen führen nicht nur zu höheren Hypothekarzinsen, nein, auch zu höheren Mieten. Natürlich kann ein Mieter sich etwas günstigeres suchen, aber heutzutage? Viel Spass!
Ganz wichtig für das Alter: Downsizing! Damit macht man Kapital frei und hat dann eben im Vergleich zum Mieter plötzlich nicht mehr das kleinere Depot.
Und das Allerwichtigste zuletzt: Sich nie “verlieben”, es wird teuer, wenn man überzahlt. Genau wie bei Aktien. Bei Wohneigentum besser mit einem kleineren, etwas “unperfekten” Objekt (Eigentumswohnung) beginnen und dann nach einigen Sparjahren zum Ideal upgraden.
Mit besten Grüssen
R.B.
Hallo R.B.
Vielen Dank für den Hinweis zum Investieren der Säule 3a an der Börse.
Viele Hausbanken bieten diese Möglichkeit zwar an, weisen aber nicht von sich aus darauf hin. Man muss deshalb aktiv nachfragen.
Ein Nachteil ist, dass man in der Regel auf die 3a-Fonds der Hypotheken Bank beschränkt ist. Diese sind oft teurer als die Angebote von Fintech-Unternehmen wie finpension, viac, frankly usw. Trotzdem ist das meist die bessere Lösung, als das Geld unverzinst oder zu einem sehr tiefen Zinssatz auf dem 3a-Konto liegen zu lassen.
Liebe Grüsse
Helga
Hallo Helga,
ich hätte noch einen weiteren Punkt: Pensionskassen-Vorbezug ist möglich, aber teuer stimmt nicht zwingend.
Wenn die Versicherungsleistungen nicht tangiert werden, also keinen Zusammenhang mit dem angesparten Kapital haben, sondern rein auf dem versicherten Lohn basieren, dann ist dies immer eine Überlegung wert. Die Renditen in der PK sind in der Regel deutlich tiefer als beim eigenen investierten Kapital. Habe ich die Möglichkeit, dann lasse ich mein Eigenkapital weiter für mich arbeiten und finanziere das Wohneigentum soweit möglich über einen PK-Teilbezug. Das führt langfristig zu einer deutlichen Renditesteigerung.
Es ist jeder Einzelfall unterschiedlich, weshalb sich eine (kleine) Investition in eine solide Beratung lohnt. Es geht beim Eigenheimkauf um die wohl grösste Einzelinvestition, welche man je im Leben macht.
Mit besten Grüssen
Roland (R.B.)
Hallo Roland, ja auch da hast du recht.
Bei so grossen finanziellen Entscheiden müssen Profis konsultiert werden, da könnte ein einfacher Blogpost nur ein Denkanstoss geben.
Ich denke auch so, ich habe meine PK auch gut und gerne für das Haus eingesetzt. Es ist doch schön, wenn man jetzt bereits etwas davon hat und nicht auf allfällig schlechtere Renditen und Umwandlungssätze warten muss.
Ich habe das im Text noch angepasst.
Liebe Grüsse
Helga