“Miete ist rausgeworfenes Geld” klingt logisch, stimmt aber nicht. Mit der Miete kaufst du eine Leistung, ein Dach über dem Kopf. Kein Unterhaltsrisiko, kein gebundenes Kapital, nur eine Kündigungsfrist statt eines Verkaufsprozesses. Genauso schief ist die Gegenseite, Wohneigentum ist nicht “gratis wohnen, sobald die Hypothek läuft”. Eigentümerinnen zahlen Zins, Unterhalt, Nebenkosten und Versicherungen. Und sie verzichten auf das Geld, das ihr Erspartes im Depot verdienen würde. Das nennt man Opportunitätskosten. Diese Kosten sind versteckt, aber real.

Die faire Frage ist also nicht “Miete oder keine Miete”, sondern was passiert mit dem ganzen Geld in beiden Szenarien? Das rechnen wir jetzt durch.

Nehmen wir das klassische Familien-Szenario. Zur Wahl stehen ein Einfamilienhaus auf dem Land für CHF 1’000’000 oder eine gemietete 4.5-Zimmer-Wohnung in der Stadt für CHF 3’000 pro Monat, so sieht der Markt für viele Familien aus. Fürs Kaufen brauchst du 20% Eigenkapital, also CHF 200’000, und eine Hypothek über CHF 800’000. Die Zahlen sind gerundete Beispielwerte.

Vereinfachtes Beispiel mit gerundeten Annahmen, Stand August 2026, ohne Steuern und Amortisation. Deine Zahlen können deutlich abweichen, je nach Region, Zins und Objekt.

In diesem Beispiel gewinnt das Haus, sogar mit eingerechneten Opportunitätskosten und Rückstellungen. Die Familie auf dem Land wohnt pro Jahr rund CHF 1’000 günstiger als die Mieterfamilie in der Stadt, hat mehr Platz und baut nebenbei Eigentum auf. Wer den Vergleich umdreht, in der Stadt kaufen oder auf dem Land mieten, rechnet anders. Aber, und das ist der wichtige Teil. Die Rechnung kippt, sobald sich die Annahmen ändern. Steigt der Immobilienwert langfristig, gehört diese Wertsteigerung ganz der Eigentümerin, obwohl sie nur einen Fünftel selbst bezahlt hat, den Rest hat die Bank geliehen. Steigen dagegen die Zinsen von 1.5 auf 3%, verdoppeln sich die Zinskosten und die Mieterin liegt vorne, wenn sie die Differenz wirklich investiert.

• Die Hürde ist hoch: 20% Eigenkapital (davon mindestens 10% “echtes” Geld, nicht aus der Pensionskasse) und die Tragbarkeitsregel, die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5%, und die Wohnkosten dürfen höchstens etwa einen Drittel des Einkommens ausmachen. Bei einer Million Kaufpreis brauchst du damit grob CHF 150’000 bis 180’000 Haushaltseinkommen.
• Pensionskassen-Vorbezug ist möglich, aber muss gut durchgerechnet werden: Wer PK-Geld für den Kauf bezieht, reisst ein Loch in die Altersvorsorge. Was dein PK-Geld sonst kann, liest du bei Freizügigkeit und Pensionskasse splitten. Warum sich der Vorbezug wegen der tiefen Umwandlungssätze trotzdem lohnen kann, rechne ich weiter unten durch.
• Steuern ändern sich bald: 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung des Eigenmietwerts angenommen, der Bundesrat hat den Systemwechsel auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann fällt für Eigentümer der Eigenmietwert als steuerbares Einkommen weg, im Gegenzug auch die meisten Abzüge für Schuldzinsen und Unterhalt. Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln unverändert weiter.
• Amortisation: Die zweite Hypothek (über 65% Belehnung) muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Das ist eine feste Sparverpflichtung, gut für die Disziplin, schlecht für die Flexibilität.
• Säule 3a hilft beim Eigenkapital: 3a-Guthaben darf für selbstbewohntes Eigentum bezogen werden. Wie du es bis dahin am besten anlegst, zeigt Säule 3a wechseln.

Bevor du überhaupt zwischen Mieten und Kaufen wählen kannst, muss die Bank Ja sagen. Sie rechnet dabei bewusst streng, mit einem kalkulatorischen Zins von rund 5% statt der aktuellen Zinsen, plus Amortisation der zweiten Hypothek, plus 1% Unterhalt. Diese kalkulierten Wohnkosten dürfen höchstens etwa einen Drittel deines Bruttoeinkommens ausmachen. Teste es hier mit deinen Zahlen.

Zwei Dinge fallen beim Spielen mit dem Rechner sofort auf. Erstens ist die Tragbarkeit oft die härtere Hürde als das Eigenkapital, weil die Bank mit 5% statt mit den aktuellen 1.5 bis 2% rechnet. Und zweitens wirkt jeder zusätzliche Eigenkapital-Franken doppelt, er senkt die Hypothek und damit Zins und Amortisation gleichzeitig. Darum lohnt sich die Fokus-Sparphase aus meinem Drei-Phasen-Weg so sehr.

Der Standard-Rat lautet seit Jahren "Finger weg vom Pensionskassengeld". Er hat einen wahren Kern, stammt aber aus einer Zeit, in der die Kasse aus jedem Franken deutlich mehr Rente machte. Genau das hat sich geändert. Darum verdient der Vorbezug für Wohneigentum, der sogenannte WEF-Vorbezug, einen zweiten und ehrlichen Blick.

Kurz erklärt, der Umwandlungssatz. Er bestimmt, wie viel jährliche Rente du pro Franken Alterskapital bekommst. Im gesetzlichen Obligatorium sind es 6.8%. Die meisten Kassen versichern aber mehr als das Obligatorium und dürfen dann auf dem gesamten Kapital tiefer rechnen, solange unter dem Strich mindestens die gesetzliche Minimalrente resultiert. Im Schnitt liegt der Satz heute noch bei rund 5.2%, für Pensionierungen in fünf Jahren bei etwa 5.17%. Aus CHF 100'000 Kapital werden so rund CHF 5'200 Rente pro Jahr statt CHF 6'800 wie im Obligatorium. Anders gesagt, du musst rund 19 Jahre Rente beziehen, also bis etwa 84, bis dein eigenes Kapital einmal an dich zurückgeflossen ist.

Vereinfachtes Beispiel. Umwandlungssatz-Durchschnitt gemäss Swisscanto-Pensionskassenstudie 2026 (5.26% für 2025, sinkend), Hypothekarzins 1.5 bis 2%, Stand August 2026.

Was bringt nun mehr? Auf den ersten Blick die Rente, CHF 5'200 sind mehr als CHF 2'000. Aber die Rente bezahlt dich aus deinem eigenen Kapital, und am Ende ist es weg. Der vorbezogene Franken spart ab dem ersten Tag Zins, senkt die Hypothek, hilft bei der Tragbarkeit und bleibt als Eigentum bestehen, inklusive einer allfälligen Wertsteigerung des Hauses. Je tiefer der Umwandlungssatz, desto weniger Rente kauft dir jeder Franken in der Kasse, und desto stärker wird das Argument, diesen Franken stattdessen in den eigenen vier Wänden arbeiten zu lassen. Dass 2025 erstmals mehr Guthaben als Kapital statt als Rente bezogen wurde, zeigt, viele Versicherte rechnen längst genauso.

Wann sich der Vorbezug eher lohnt. Wenn ohne PK-Geld gar kein Kauf möglich wäre, weil Eigenkapital oder Tragbarkeit knapp sind. Wenn deine Kasse einen tiefen umhüllenden Umwandlungssatz hat. Und wenn der Kauf lange vor der Pension liegt, damit Zeit bleibt, das Loch wieder zu stopfen. Wann eher nicht. Kurz vor der Pensionierung, wenn die Tragbarkeit im Alter ohnehin knapp wird, oder wenn deine Kasse überdurchschnittlich verzinst und einen hohen Satz bietet. 2025 haben die Kassen im Schnitt rekordhohe 4.3% gutgeschrieben, garantiert ist davon für die Zukunft allerdings nichts. Was dein PK-Geld sonst noch kann, liest du bei Pensionskasse splitten.

Die Jahresrechnung oben lässt einen Punkt weg, den man bei vielen älteren Eigentümerinnen und Eigentümern sieht. Ein Eigenheim zeigt seine Vorteile oft erst nach vielen Jahren. Diese Punkte gehören mit in die Entscheidung.

• Dir kann niemand kündigen. Als Eigentümerin trifft dich keine Eigenbedarfs- oder Sanierungskündigung, und du musst mit 75 nicht in einem angespannten Mietmarkt eine neue Wohnung suchen. Diese Wohnsicherheit hat einen Wert, der in keiner Kostenrechnung auftaucht.
• Wohnen für viel weniger als die Marktmiete. Wer sein Haus vor 30 Jahren gekauft und einen grossen Teil der Hypothek abbezahlt hat, zahlt heute oft nur noch Zins auf den Rest plus Unterhalt. Die Marktmieten rundherum sind in dieser Zeit gestiegen. Das erleben viele Boomer gerade, sie wohnen viel günstiger, als ihre Wohnung heute kosten würde.
• Betongold als Inflationsschutz. Eine Immobilie ist ein Sachwert. Steigen Preise und Mieten, steigt meist auch ihr Wert, während deine Wohnkosten mit einer Festhypothek planbar bleiben. Mieterinnen tragen das Risiko steigender Mieten, Eigentümerinnen das Zinsrisiko, dafür steht bei ihnen das Haus als fester Wert dahinter.
• Vererben und verwurzeln. Ein Haus ist auch Heimat, Garten, Nachbarschaft und später ein Erbe. Das ist kein Renditeargument, aber ein Lebensargument, das viele Eigentümerinnen und Eigentümer wichtig finden.

Die ehrliche Gegenrechnung dazu. Auch das schöne Bild vom Wohnen im Alter hat Bedingungen. Die Bank prüft die Tragbarkeit bei der Pensionierung neu, mit dem tieferen Renteneinkommen. Darum müssen viele die Hypothek rechtzeitig vor der Pension verkleinern. Der Unterhalt macht keine Alterspause, das 40-jährige Dach kommt garantiert. Und das Vermögen steckt fest in der Immobilie. Ein Haus lässt sich nicht scheibchenweise verkaufen, wenn im Alter Geld fehlt. Das Gegenstück auf der Mieterseite ist ein über Jahrzehnte gefülltes Depot, dessen Ausschüttungen im Alter die Miete zahlen. Das funktioniert auch, nur der Kündigungsschutz lässt sich damit nicht kaufen.

Der Vererbungs-Gedanke, wenn aus dem Eigenheim ein Millionen-Erbe wird

Ein Aspekt verdient einen eigenen Gedanken, weil er jetzt Realität wird. Viele Häuser, die vor 30 oder 40 Jahren für ein paar hunderttausend Franken gekauft wurden, sind heute über eine Million wert, und diese Werte gehen in den kommenden Jahren an die nächste Generation über. In den nächsten Jahren wird in der Schweiz viel Vermögen vererbt, ein grosser Teil davon in Form von Immobilien. Nachkommen können so unter Umständen ein Haus erben, das mehr wert ist, als sie selbst je hätten ansparen können.

Dazu kommt ein steuerlicher Punkt, der überrascht. In den meisten Kantonen sind direkte Nachkommen von der Erbschaftssteuer befreit oder zahlen sehr wenig, das geerbte Haus kommt also weitgehend ungeschmälert an. Für die Kinder kann das den kompletten Vermögensaufbau abkürzen, sei es als Zuhause ohne Kaufhürde, als vermietete Renditeliegenschaft oder als Verkaufserlös, der ein Depot füllt. Wer ein Eigenheim kauft, trifft damit oft unbewusst auch eine Entscheidung für die übernächste Generation.

Machen wir den Sprung nach vorne. Nehmen wir eine Person mit einer AHV-Rente von rund CHF 1'900 (die Maximalrente liegt bei etwa CHF 2'500, die meisten erhalten weniger) und einer Pensionskassen-Rente von CHF 2'000, zusammen also CHF 3'900 pro Monat. So sähe der Alltag in beiden Welten aus, wieder mit gerundeten Beispielwerten.

Vereinfachtes Beispiel, gerundet, ohne Steuern. AHV- und PK-Renten sind individuell sehr unterschiedlich, deine AHV schätzt du mit meinem Beitrag AHV-Rente berechnen.

Die Pointe dieses Vergleichs. Beide Wege können in der Rente gut funktionieren, aber sie ruhen auf verschiedenen Pfeilern. Die Eigentümerin lebt von tiefen Wohnkosten, dafür reicht ihr ein kleineres Depot. Die Mieterin lebt von ihrem grossen Depot, dessen Ausschüttungen die Miete decken müssen, wie das geht, zeigt mein Beitrag Dividenden-ETF für die Rente. Riskant wird es nur in der Mitte, also mit hoher Miete und ohne Depot, dann bleiben von CHF 3'900 nach der Miete noch CHF 1'500 zum Leben, und in dieser Lage stecken heute viele Rentnerinnen.

Die Downsizing-Strategie, mit 60 oder 70 verkaufen und umschichten

Es gibt einen dritten Weg, der das Beste aus beiden Welten holt und den viele übersehen. Das Haus muss nicht für immer behalten werden. Wer mit 60 oder 70 verkauft, wenn die Kinder ausgezogen sind und Garten und Treppen mehr Arbeit als Freude machen, kann sich mit einem Teil des Erlöses eine praktische, altersgerechte Eigentumswohnung kaufen und den Rest in Dividendenaktien anlegen.

Ein Beispiel mit runden Zahlen. Das Haus wird für CHF 1'400'000 verkauft, die Resthypothek von CHF 300'000 zurückbezahlt, es bleiben CHF 1'100'000. Davon kostet die zentrale 3.5-Zimmer-Wohnung CHF 700'000, bar bezahlt und ohne Hypothek. Die restlichen CHF 400'000 fliessen in Dividendenaktien und liefern bei rund 3% Ausschüttung etwa CHF 1'000 pro Monat dazu. Damit bleiben praktisch keine Wohnkosten mehr, keine Bank prüft die Tragbarkeit, und obendrauf gibt es ein Depot-Einkommen. So baue ich mir das Aktionärsleben auf, das ich in meiner Dividendenstrategie und bei den besten Dividenden-ETFs beschreibe.

Nach all der neutralen Rechnerei lege ich meine Karten auf den Tisch. Ich persönlich bin fürs Kaufen. Der Grund geht in der Vollkosten-Rechnung oben fast unter. Sie enthält zwei Posten, die gar nicht monatlich vom Konto gehen. Die Opportunitätskosten sind nur eine Rechengrösse. Und ein Teil des Unterhalts sind Rückstellungen für später. Schaut man nur auf den monatlichen Cashflow, dreht das Bild.

Gleiches Beispielobjekt wie oben, gerundete Beispielwerte, Stand August 2026, ohne Amortisation und Steuern.

Das ist mein Kernargument. Bei den aktuell tiefen Hypothekarzinsen wohnt die Käuferin monatlich günstiger als die Mieterin. Diese Differenz kann sie zusätzlich in den ETF-Sparplan stecken. Genau gerechnet, fliessen in den ersten 15 Jahren noch CHF 835 Amortisation dazu, trotzdem bleiben CHF 515 pro Monat für den Sparplan übrig. Die Amortisation ist dabei kein verlorenes Geld, sondern Sparen in dein eigenes Haus, und nach 15 Jahren fällt sie weg, dann gehen die vollen CHF 1'350 ins Depot. Verloren ist bei der Käuferin nur der Zins, bei der Mieterin die ganze Miete. Eine Miete von über CHF 2'000 zu zahlen und daneben noch kräftig zu investieren, finde ich dagegen den schwierigeren Weg, da braucht es ein sehr gutes Einkommen oder viel Disziplin. Das Eigenheim schafft Ordnung. Erst die tiefe Wohnkostenbasis schaffen, dann mit dem freien Betrag den Sparplan füttern. Haus und Depot sind für mich kein Entweder-Oder, sondern eine Reihenfolge.

Mein empfohlener Weg in drei Phasen

Wie haben sich die beiden Vermögensmotoren historisch entwickelt? Als grobe Orientierung, ohne Garantie für die Zukunft.

Grobe historische Grössenordnungen über lange Zeiträume, regional und je nach Periode stark unterschiedlich. Keine Prognose, keine Anlageberatung.

Darum ist die Frage so spannend. Der ETF rendiert höher, das Haus hebelt stärker. Wer am Ende vorne liegt, hängt von deinen Annahmen ab, und die stellst du hier selbst ein. Der Rechner vergleicht fair, beide Szenarien haben jeden Monat gleich viel Geld zur Verfügung. Die Mieterin investiert ihre Sparrate plus das Eigenkapital, das sie nicht ins Haus stecken muss. Die Hausbesitzerin investiert ihre Sparrate plus den Wohnkosten-Vorteil, dafür steckt ihr Eigenkapital im Haus.

Ein Blick auf grosse Vermögen zeigt ein klares Muster, Immobilien gehören fast immer dazu. In der Schweiz sind Immobilien der grösste Vermögensteil der Haushalte. Und je höher Einkommen und Vermögen, desto häufiger besitzen Menschen ein Eigenheim. Das ist kein Zufall, dahinter stecken handfeste Gründe.

• Der Hebel arbeitet für sie. Immobilien sind die einzige Geldanlage, für die dir die Bank bereitwillig grosse Summen günstig leiht. Du setzt nur 20% ein, der ganze Wertzuwachs gehört trotzdem dir. Für ein ETF-Depot leiht dir niemand so viel Geld, und das ist auch gut so.
• Diversifikation, nicht alles auf eine Karte. Vermögende verteilen ihr Geld über Aktien, Immobilien und Cash. Immobilien bewegen sich anders als die Börse. Ein Börsen-Einbruch trifft das Haus nicht, und umgekehrt. Das macht das ganze Vermögen ruhiger.
• Sachwert mit Ertrag. Vermietete Häuser bringen jeden Monat Mieteinnahmen, ein zweites Einkommen, das mit der Teuerung mitwächst. So wird aus der Immobilie mehr als ein Wertspeicher.
• Stabilität und neues Kapital. Wer Immobilien besitzt, kann sie später bei der Bank hinterlegen und sich frisches Geld für weitere Investitionen leihen. Vermögen schafft so Zugang zu günstigem Geld.

Diversifikation ist mehr als Geld: Sicherheit und Lebensqualität

Diversifikation heisst, nicht alles auf eine Karte zu setzen. Meistens denkt man dabei nur ans Geld. Beim Wohneigentum gibt es aber noch eine zweite Art der Streuung. Sie wird oft übersehen. Nicht nur Anlagen streuen. Auch Sicherheit und Lebensqualität streuen.

• Sicherheit streuen. Ein Depot schützt dich vor Geldnot. Ein Eigenheim schützt dich vor Wohnungsnot. Das sind zwei verschiedene Risiken. Beide abzudecken ist sicherer.
• Mehr Möglichkeiten im Leben. Ein Haus schafft Dinge, die ein Depot nicht schafft. Platz für eine Familie. Ein Garten. Ein Homeoffice. Ein Zimmer zum Vermieten. Diese Dinge haben einen Wert. Auch ohne Rendite-Zahl.
• Wohlbefinden zählt auch. Ein eigenes Zuhause macht viele Menschen zufriedener. Du darfst es frei gestalten. Das lässt sich nicht in ein Depot einzahlen. Aber es ist real.

Darum lohnt sich der Blick über die Franken hinaus. Ein starkes Portfolio streut nicht nur Geld. Es streut auch Sicherheit und Lebensqualität. Ein Eigenheim kann das leisten. Ein Depot allein kann das nicht.

Egal wie du dich entscheidest, eines bleibt gleich. Ein ETF-Sparplan gehört in beide Szenarien. Als Mieterin ist er dein Vermögensmotor, als Käuferin baust du damit dein Eigenkapital auf und füllst später mit dem Wohnkosten-Vorteil das Depot. Hier sind meine Anbieter.

So geht's: Code kopieren und bei der Kontoeröffnung eingeben. *Affiliate-Codes, für dich ohne Zusatzkosten.

Mieten oder Kaufen ist kein Duell mit einem Sieger, sondern eine Wahl zwischen zwei Paketen. Das eine bündelt Wohnsicherheit, Hebel auf den Immobilienmarkt und Zwangssparen. Das andere bündelt Flexibilität, breite Streuung und tiefere Vollkosten, verlangt dafür aber Eigendisziplin beim Investieren. Sobald die teure Miete wegfällt, bleibt zudem jeden Monat mehr zum Investieren. Finanziell kannst du auf beiden Wegen gewinnen und auf beiden verlieren. Der einzige Weg, der finanziell sicher schlechter abschneidet, ist Mieten ohne zu investieren, dann fehlt am Ende beides, Immobilie und Depot. Darum entscheide mit dem Leben, investiere mit System, und lass dich von keinem Lager unter Druck setzen.

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